赤羽の再開発でアパートを３，２００万円（利回り１４％）で購入し、再生した事例

相続を含め、価値が落ちにくい不動産に賢く投資したい方へ、

こんにちは、株式会社リビングインで売買を担当している不動産鑑定士補兼宅地建物取引主任者の相樂です。

今回は、２０１２年の春、東京都北区にある単身者向けのアパートを想定利回り１４％、３，２００万円で取得し、共用部やテナント属性を改善できた事例を紹介します。

１．物件概要と相談までの経緯

まず、今回の物件概要や相談までの経緯について解説していきます。

１－１．物件概要

-所在地: 東京都北区
-物件タイプ: 単身者向けアパート
-購入時期：２０１２年春
-購入価格３，２００万円
-想定利回り：１４％
-最寄り駅：赤羽駅（徒歩８分）
-購入時の管理状況：購入前はずさんな管理状態（隣地への植栽の越境、共用部分の掃除不足、外壁・室内の改修が未実施）
-購入時の空室状況：６世帯中３戸が空室、２件の滞納あり

１－２．相談までの経緯

この物件の購入者は、今後の相続を見据えた税金対策として、不動産投資に興味を持っていました。

その際、信用組合の担当者から「信用できる不動産屋がいる」と弊社を紹介され、相談に至りました。

提案した物件は、遠方に住む売主が管理を地元の不動産会社に任せていたため、管理が行き届いておらず、価格交渉が可能と判断しました。

また、売主は資産の入れ替えを希望していたため、スムーズに交渉が進みました。

２．購入後に行ったこと

続いて、購入時の状態を改善するために行ったことを解説していきます。

２－１．共用部分の改修と管理の改善

購入後、物件全体の管理状態を改善するために、月２回の日常清掃と年１回の定期清掃を導入しました。

隣地からの植栽の越境問題も区役所と隣地所有者と協議し、解決しました。

さらに、屋上部分の劣化状態をドローンで確認し、必要な修繕を実施しました。

これらの改修によって、建物全体の雰囲気が大幅に改善されました。

２－２．空室のリーシングと収益の向上

空室の３部屋については、室内のリフォームやクリーニングを行い、ＳＵＵＭＯやホームズなどで積極的に募集を行いました。

その結果、２カ月で全ての部屋が埋まり、満室状態を達成しました。

一部の部屋では、当初の計画よりも高い賃料で契約が成立し、年間の家賃収入は４５０万円近くまで増加しました。

結果として、保有利回りは当初の想定よりも高い１４％まで改善されました。

最後に、売却で使える税金の特例や案件の詳細はこちらです。

赤羽の再開発でアパートを３，２００万円（利回り１４％）で購入し、再生した事例

３．無料相談や取引実績について

グラフの通り、２０１２年以降１，２００件を超える無料相談と、２５０件を超える不動産売買を経験してきました。

相続に関する相談も２５０件を超え、不動産を使った相続税対策や今回のように、相続した不動産の売却を行ってきました。

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