再開発で常盤台の一棟マンションを１９，８００万円（利回り９％）を購入した事例

個人投資家だけでなく、自主管理のマンションに親族も住んでいる方へ、

こんにちは、株式会社リビングインで売買を担当している不動産鑑定士補兼宅地建物取引主任者の相樂です。

今回は、２０１９年の春、東京都板橋区にあるファミリー用のマンションを改修後の想定利回り９％、１９，８００万円で購入した事例を紹介します。

１．物件概要と相談までの経緯

まず、今回の物件概要や相談までの経緯について解説していきます。

１－１．物件概要

-所在地: 東京都板橋区
-物件タイプ：ファミリー用マンション
-購入時期：２０１９年春
-購入価格：１９，８００万円
-想定利回り：改修後で９％
-最寄り駅：ときわ台駅（徒歩４分）
-築年数：約３０年（売主の旦那様が建設）
-規模：１３世帯の共同住宅
-購入時の空室状況: １３世帯中６世帯が空室

１－２．相談までの経緯

この物件は、以前に同じ板橋区で取引を行った担当者から、「売主が収益物件や不動産に詳しくないため、強めに交渉できそうだ」という話を受けて紹介されたものです。

当時は、池袋まで２０分以内、最寄り駅のときわ台駅から徒歩４分という好立地にもかかわらず、半分以上が空室という状態にありました。

売主が高齢で、相続した物件を親族が住むために自主管理していたため、管理が行き届いていなかったことが原因でした。

購入を検討していたオーナーは、既に赤羽や中野で成功を収めており、銀行の評価も高かったため、２億円という大きな投資にも前向きに取り組むことができました。

ただし、オーナー利用の部屋や空室が多いこと、改修が必要な部屋が多いことから、購入後のリスクや運用に不安を抱いていました。

２．なぜ利回りが改善したのか？

購入後、物件の価値を最大化するために行ったことを解説します。

２－１．空室の改修とリフォームの実施

購入後、まず空室の部屋や引き渡しで空室になる部屋をリノベーションと簡易リフォームに分け、それぞれの部屋の改修を開始しました。

設計事務所や工事業者に事前に見積もりを依頼し、板橋区の制度融資を活用してリフォームローンを実行しました。

１３世帯のうち６世帯が空室だったため、まずは２部屋を改修して入居者を募り、その後も順次改修を進めました。

２－２．駐車場の見直しと最上階の入居

また、駐車場の契約内容を見直し、賃料の引き上げ交渉も行いました。

エントランス部分の改修や防犯カメラの設置など、細部にわたる改善を進めました。

特に、半年以上空いていた最上階の８０㎡、３ＬＤＫの部屋も、春の転勤シーズンに損保系のご家族に気に入ってもらい、満室稼働を達成しました。

最終的には、想定よりも高い賃料で契約が成立し、現行の保有利回りは９％を超えるまで改善しました。

最後に、売却で使える税金の特例や案件の詳細はこちらです。

再開発で常盤台の一棟マンションを１９，８００万円（利回り９％）を購入した事例

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